IMPUESTOS EN FIBRAS

by Richard

Hola Cryptonautas, en este artículo te mostraré si eres persona física, cómo se podrían pagar el ISR de las ganancias obtenidas de FIBRAS o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México, que son un tipo de inversión que con una cantidad pequeña de dinero se puede añadir a tu portafolio a través de un bróker.

Debo comentarte que hago un descargo de responsabilidad hacía ti, ya que no soy contador, ni esto es una recomendación de como debes hacer tus pagos de impuestos, simplemente te expongo lo que a mi criterio es lo correcto y debes validarlo con un contador público y ante la autoridad fiscal.

Contexto

El primer paso es clasificar los tres principales actores que nos interesan en esta sociedad:

  1. Fiduciaria: Es quién administra el FIBRA y por ende los inmuebles.
  2. Bróker: El intermediario entre la Fiduciaria y los inversionistas, comúnmente una casa de bolsa.
  3. Tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI): son las personas que adquieren a través del bróker los certificados de participación del FIBRA.

Lo siguiente para tener en cuenta, es que en FIBRAS se tienen 4 tipos distintos de obtener ganancias:

  1. Venta o enajenación de los CBFI que son las participaciones que se compran en la casa de bolsa.
  2. Distribución Fiscal, es el reparto de un cálculo basado en los ingresos acumulables del FIBRA y que está obligada a distribuir anualmente al menos el 95% entre los tenedores de los CBFI.
  3. Reembolso de Capital, son las distribuciones adicionales que hace la fiduciaria.
  4. Venta de inmuebles, antes de cuatro años de terminado de construir el inmueble.

Cálculo de impuestos:

Para el cálculo de los impuestos en Fibras nos debemos apoyar en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en sus artículos 187, 188, 114, fracción II y el Anexo 3 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF) para 2021 apartado 43/ISR/NV.

Por lo tanto, si revisamos estos artículos podremos observar que:

El impuesto por la Venta o enajenación de los CBFI en FIBRA y el impuesto por el Rembolso de Capital están exentos de impuestos, para personas Físicas residentes en México y aún cuanto el BROKER hará un cálculo para determinar tu ganancia por la venta de certificados de participación y te debe desglosar las ganancias por rembolso de capital, esto no causa impuesto.

El impuesto por venta de inmuebles antes de tiempo por parte de la Fiduciaria, en la Ley solo indica que ella es quien paga un impuesto y que los tenedores de certificados pueden deducir dicho impuesto siempre y cuando lo añada a sus ingresos para el cálculo de impuestos, por tanto, lo más probable es que debas añadirlo a tus ingresos en la declaración anual, siempre y cuando tengas la constancia de retenciones de tu bróker, pero he de decir, que valides que en efecto esa ganancia es por dicho concepto ya que no es nada común, (sigue leyendo ya que se retoma este punto más adelante).

El impuesto por Distribución de Resultado Fiscal si causa ISR, esto viene muy claro en la RMF de 2021, además derivado de que tienen naturaleza de arrendamiento, debe presentarse una declaración provisional mensual por la distribución que nos hagan a través del bróker y del cual no se puede aplicar una deducción (antes se solía aplicar una deducción ciega, a partir de 2021 esto es una práctica fiscal indebida) a más tardar el día 17 del siguiente mes al que se recibe la distribución, y al estarlo declarando mensualmente mediante pagos provisionales, al final del año en la declaración anual, se sumarán a tus ingresos y se restarán los pagos provisionales declarados para tu cálculo final.

La declaración mensual.

Para hacer la declaración mensual debes ingresar al portal del SAT y en el apartado declaraciones buscar: Declaración Provisional o Definitiva de Impuestos Federales una vez ahí, ingresar con tu contraseña o FIEL y seleccionar los siguientes campos:

Periodicidad: Mensual.

Ejercicio y Periodo: De acuerdo con la declaración.

Tipo de Declaración: Normal

Otras Obligaciones Factibles Para Declarar: ISR PERSONAS FÍSICAS. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES (USO O GOCE)

En la siguiente pantalla debes hacer clic sobre:

ISR PERSONAS FÍSICAS. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES (USO O GOCE)

Y en Determinación del impuesto: debes calcular el ISR de acuerdo a la tabla mensual donde se ubique la distribución del resultado fiscal que te hicieron.

Tipo deducción: Deducción comprobable

Total de ingresos: Los que te haya distribuido el bróker

Impuesto retenido: El bróker te debió haber hecho una retención del 30%, recomiendo consultarlo con el bróker, ya que en ocasiones aparece como retención y al siguiente mes como abono, lo cual indica que no hicieron retención real.

Y finalmente te aparecerá un importe a cargo, pero si el bróker si te retuvo lo mas probable es que aparezca en ceros.

Ahora el punto anterior es lo menos usual que realizan los contribuyentes, y aún menos a partir de 2021 que no se puede aplicar deducción ciega a la distribución fiscal y esto el SAT lo tiene muy en cuenta, que incluso tiene habilitada una opción en la que te pregunta por esta situación, por lo tanto, vamos a otra sección:

La declaración anual.

Esta información sigue siendo válida pero puede que quieras revisar la actualización en Impuestos en FIBRAS en la declaración anual.

Si hiciste tu declaración mensual de pagos provisionales, en la declaración anual te aparecerán cargada esta información, en el apartado de Arrendamiento -> Ingresos Cobrados, pero…

¿Qué pasa si no hice declaraciones mensuales por la distribución fiscal de FIBRA?, para esto el SAT tiene la respuesta y la cito:

Dentro de los formularios de tu declaración anual, selecciona en la sección ‘Ingresos a declarar» la opción de «Arrendamiento» y contesta «SÍ» a la pregunta «¿Tuviste ingresos por FIBRAS que no hayas informado en pagos provisionales?» Para que se habilite el campo de «Ingresos por FIBRAS» y captures los ingresos obtenidos por dicho concepto.

Por lo tanto, el SAT considera que fuimos omisos de las declaraciones provisionales y nos da la oportunidad de hacer el pago de impuestos en esta declaración anual, y ¿Cómo lo hacemos?:

  1. Debes tener la constancia de retenciones del bróker por Arrendamiento en fideicomiso, en este caso te pondré un ejemplo de GBM con únicamente CBFI de FUNO, en donde la constancia de retenciones para una distribución de 2750 CBFI en noviembre de 2020 se ve así:

Podemos observar que la descripción dice: Ganancia venta de inmuebles, que el monto total de la operación son 827.61 y que el Monto de otros conceptos distribuidos es 95.72 y que el importe de pago es de 0.55

Y ¿Cómo se ve en nuestro estado de cuenta de noviembre?

Podemos observar que el Rembolso de capital es por 731.88 y el resultado fiscal es de 95.72 lo cual suma 827.6 lo cual equivale al monto total de la operación en la anual, por tanto, hasta el momento coincide.

Pero, dice que nos retuvieron 28.72 de ISR, pero esto no aparece en la constancia de retenciones anual, ¿Por qué sucede esto? Para esto debemos ver algo en el desglose de movimientos del mes de Diciembre:

Como se puede observar, tenemos ahora un abono de ISR, es decir, es como si nos regresaran el impuesto que nos retuvieron en el mes anterior, y ¿Por qué sucede esto?, la respuesta esta en como realiza Fibra UNO su distribución fiscal de noviembre de 2020 para ello podemos consultarla en https://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventfid/eventfid_1051432_1401_1.pdf

En esta vemos lo siguiente:

Si contamos con 2750 CBFI, podemos calcular que por resultado fiscal tenemos $0.0348077493536928 por 2750 son $95.72 pero lo importante es lo subrayado que dice que pagaron ISR por cuenta de los tenedores y aunque la Ley aclara que debe ser el bróker el que retenga el ISR, no se cumple por esta nota, y los 55 centavos que veíamos como importe es el pago que hizo la fiduciaria a nuestra cuenta.

Entonces es MUY IMPORTANTE, saber en el origen como la FIBRA declaró las distribuciones, cada FIBRA tendrá algo similar por lo que te sugiero revisarlo muy bien y de nuevo validarlo con tu contador.

Caso práctico

Con todo lo anterior en cuenta vamos al portal del SAT y abrimos nuestra declaración anual, en la que podríamos agregar el impuesto de acuerdo a lo siguiente:

  • En la declaración anual debemos seleccionar Arrendamiento
  • En el apartado Arrendamiento -> Ingresos
    • Selecciona el tipo de ingreso elegir Arrendamiento
    • Ingresos cobrados lo dejamos en 0
    • Ingresos exentos en 0
    • En la pregunta: ¿Tuviste ingresos por FIBRAS que no hayas informado en pagos provisionales? Debemos colocar Sí
    • Ingresos por FIBRAS colocamos el importe de la distribución, siguiendo el ejemplo anterior sería 96
  • En el apartado Deducciones autorizadas ponemos:
    • Tipo de deducción elegimos Opcional
    • Los demás apartados en 0
  • En el apartado Estímulos Fiscales ponemos:
    • ¿Tienes estímulos fiscales que no hayas acreditado en pagos provisionales? Seleccionamos no
  • En el apartado pagos provisionales ponemos 0, esto no obstante de que el CFDI que nos envió el bróker dice “PAGOS PROVISIONALES EFECTUADOS POR LAFIDUCIARIA (Tratándose de arrendamiento en fideicomiso” el cual entraría en el artículo 13 de la Ley del ISR, pero si lo declaramos de esta forma nos aplicaría la deducción ciega, y como esto ya no es compatible en FIBRA, la única opción que nos deja es declarar los pagos provisionales efectuados por la fiduciaria como ISR retenido, para que podamos deducirlo ya que el FIBRA lo pagó por nuestra cuenta y no el bróker.
  • En el apartado Retenciones del ISR habrá que agregar en detalle el pago provisional, ya que como comentaba en el punto anterior el artículo 13 menciona “Los fideicomisarios acumularán a sus demás ingresos del ejercicio, la parte del resultado fiscal de dicho ejercicio derivada de las actividades empresariales realizadas a través del fideicomiso que les corresponda, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de fideicomiso y acreditarán en esa proporción el monto de los pagos provisionales efectuados por el fiduciario”, al parecer el FIBRA y el bróker declaran como pagos provisionales el ISR Retenido ya que no lo retuvo el bróker, sino el FIBRA y esto causa problemas para el declarante final, y dado que si podemos deducir el ISR Retenido en FIBRA, la mejor forma es transformar lo que en el CFDI aparece como “PAGOS PROVISIONALES EFECTUADOS POR LAFIDUCIARIA (Tratándose de arrendamiento en fideicomiso” en ISR retenido y de esta forma el cálculo del impuesto queda sin deducciones de arrendamiento (deducción ciega), se acumula a nuestros ingresos la ganancia por distribución fiscal y se deduce el ISR pagado por el bróker/FIBRA, que es lo que finalmente buscamos.

Por lo tanto, ahí agregamos lo siguiente en el detalle:

  • RFC retenedor: el del bróker quién timbró el CFDI
  • Monto del ingreso recibido: la distribución fiscal obtenida que viene en la constancia de retenciones anual como “MONTO DE OTROS CONCEPTOS DISTRIBUIDOS”, para nuestro ejemplo son 96
  • ISR retenido: el concepto ““PAGOS PROVISIONALES EFECTUADOS POR LAFIDUCIARIA” de la constancia de retenciones anual.

Y es todo al final en la determinación del impuesto nos hará el cálculo de la forma más apegada posible a lo que dice la Ley (cuando menos mi interpretación, basada en la Ley e investigación).

Espero te sirva y deja tu comentario si quieres que siga haciendo este tipo de artículos o un video haciendo la explicación o ampliándola, con base en como llegue a esta interpretación de la Ley del ISR, de igual forma si hay errores, me gustaría que compartieras como haces el cálculo y en que te basas, y si hay ajustes los realizaré para que todos lo tengamos en cuenta.